第四代住宅 | 政策與設(shè)計(jì)要點(diǎn)

近年來，在“雙碳”背景下，為促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，國內(nèi)也開始了對第四代住宅產(chǎn)品的探索。福州作為東南沿海區(qū)域首批試點(diǎn)第四代建筑的城市之一，已然躍立于全國潮頭。

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

第四代住宅，不僅是建筑行業(yè)技術(shù)層面的迭代，同時也是人們心理需求的迭代。在這目前低迷的市場行情下，已經(jīng)成為當(dāng)前房企住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展方向。尚恩設(shè)計(jì)前期累計(jì)了大量第四代住宅的落地經(jīng)驗(yàn)，我們在此與大家分享實(shí)際落地過程中遇到的問題與解題思路。

繼各地第四代住宅試行陸續(xù)落地，多地區(qū)相繼發(fā)布當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)及管控要求。執(zhí)行層面以地方政策法規(guī)為主，行業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為輔。以積極推動第四代住宅的福建省福州市為例，在土地出讓和產(chǎn)品規(guī)劃方面，在政策上給予相應(yīng)支持。

1、建筑間退距按建筑主體（不含空中花園）進(jìn)行計(jì)算，消防和安全距離同時滿足相關(guān)規(guī)范要求。

4、空中花園外挑尺寸，小于等于 1.80 米的部分計(jì)1/2容積率，大于 1.80 米的部分不計(jì)容；公共休閑綠化平臺部份亦不計(jì)容。

空中花園錯層空中花園是第四代住宅的一大特點(diǎn)，如何做到奇偶層空間平權(quán)，不顧此失彼是設(shè)計(jì)師在規(guī)劃時期設(shè)計(jì)的重點(diǎn)考量。花園奇偶層設(shè)計(jì)上遵循平權(quán)主義，做到差異最小化，每層每戶都配備南向空中花園，采用轉(zhuǎn)角廳+空中花園的形式，讓奇偶層空中花園始終圍繞客廳核心功能展開，在露臺設(shè)計(jì)上均衡戶外戶內(nèi)關(guān)系，最大限度讓出公共空間。

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

利用飄窗結(jié)合視線擋板，最大程度規(guī)避了上下層之間的視線干擾，更好的保障隱私。

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

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空中花園采用轉(zhuǎn)角化雙空中露臺花園的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，合理利用花園不犧牲室內(nèi)空間保障舒適度，建構(gòu)一種住宅空間與自然場景之間新平衡，既保證花園的通高品質(zhì)，又提高了每戶花園的私密性。

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

交叉錯層，平衡采光

空中花園兼顧上下花園的采光和私密是第四代建筑面臨的一大問題，南側(cè)不宜設(shè)置連續(xù)過長的南向空中花園，采用連續(xù)長跑道式空中花園，會對下層采光造成影響巨大，錯落式露臺排布可擴(kuò)大奇偶層采光面積，科學(xué)性的交叉光線設(shè)計(jì)，讓陽光通過角度射進(jìn)生活空間，讓采光度與視線寬度都得到增強(qiáng)。

圖片源自網(wǎng)絡(luò)

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

客餐廳與空中花園相接，形成環(huán)幕邊廳無界花園，每戶都擁有無遮擋開闊視野，形成真正意義上的空中庭院。

無界化互動空間

國貿(mào)·天琴樾采用超扁平設(shè)計(jì)理念，讓每棟樓的可視面最大化，與景觀無界融合。LDKBG“客-餐-廚-陽臺-花園”一體化游動線，最大化滿足人與人、人與空間的互動更多變、更豐富的空間行為可能，滿足居住舒適感的追求。由于生活方式發(fā)生了質(zhì)的改變，讓越來越多的人更愿意回歸家庭，用更多的時間陪伴家人，對于整個社會和諧發(fā)展有促進(jìn)作用。

南北向、奇偶錯層挑高布局共享式超尺度露臺，與戶內(nèi)空間分隔，對戶內(nèi)完全無遮擋，兼顧私密性與采光的同時，令居住的功能和場景更為多元化，最大化實(shí)現(xiàn)生態(tài)住宅的花園生活。

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

第四代住宅由于空中花園尺度普遍較大，當(dāng)懸挑尺寸超過4米時，需考慮結(jié)構(gòu)加強(qiáng)措施，通常有以下三種處理方式：斜撐、外柱支撐及結(jié)構(gòu)加腋，我們建議采用結(jié)構(gòu)加腋形式，對戶內(nèi)影響小同時滿足政策要求。加腋做法外立面需統(tǒng)一考慮。

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

國貿(mào)·天琴樾采用了變截面弧形加腋，與整體形式相呼應(yīng)。

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建造成本

相對于普通住宅，第四代土建成本比普通住宅每平方米增加500-800元。影響建造成本主要因素在于空中花園的出挑尺寸及建造面積：

①無支柱大懸挑空中花園及綠化覆土導(dǎo)致的大荷載、配筋加大、構(gòu)件界面加大；

②空中花園綠植增加景觀成本；

③不計(jì)容空中花園導(dǎo)致的可售比降低，可售單方造價加大；

④空中共享平臺后期維護(hù)成本增加；

榕發(fā)麓里云筑設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

同時，第四代住宅在不同區(qū)域的建造成本也有所差異：

①不同地區(qū)對綠化覆土的厚度、綠化面積比例要求不同，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)荷載差異；

②技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定結(jié)構(gòu)高度超過50m時，不應(yīng)采用裝配式樓板，不同地區(qū)執(zhí)行力度不同（如福州市部分項(xiàng)目要求裝配率不低于50%），導(dǎo)致PC成本差異；

③面積測算標(biāo)準(zhǔn)差異導(dǎo)致贈送率差異，反算可售比不同，造成分?jǐn)傊量墒勖娣e成本差異

第四代住宅作為一個居住迭代型產(chǎn)品，同時是一種精神需求的迭代。第四代住宅提供我們所向往的生活，徹底改變目前鳥籠式的居住環(huán)境，讓人們回到傳統(tǒng)的庭院之中，享受社交，也享受親情。

國貿(mào)·天琴樾設(shè)計(jì)效果圖，以最終交付為準(zhǔn)

第四代住宅產(chǎn)品不斷在多個城市落地，以其自身突出和鮮明的特點(diǎn)吸引了市場青睞，實(shí)際落地過程當(dāng)中設(shè)計(jì)創(chuàng)意、使用溢價、構(gòu)造成本等技術(shù)細(xì)節(jié)與傳統(tǒng)住宅有諸多不同，歡迎同行繼續(xù)探討交流。